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リースバックのメリットはどこにある？デメリットや利用時の注意点も解説

不動産買取 2025.12.30

#八尾市 #不動産買取 #リースバック #注意点

筆者曽谷　良介

不動産キャリア10年

不動産業界に長年携わり、経験を積んだのち、独立して自身の会社を立ち上げました。業界における実務経験と地域密着型の知識を活かし、「住まい選びをもっと身近に、もっと安心に」をモットーに日々活動しています。

私の強みは、お客様の想いを汲み取るコミュニケーション力と、物件の魅力を引き出す表現力です。
これからも、お客様一人ひとりの人生に寄り添えるようなサービスを提供してまいります。

「今の家に住み続けながら資金も手にしたい」とお考えではありませんか。そんな願いをかなえる方法のひとつが「リースバック」です。しかし、仕組みがよく分からず、不安を感じている方も多いでしょう。この記事では、リースバックの基本から、利用する前に押さえておきたい大切なポイントまで、幅広く分かりやすくご説明します。選択に迷う方も、ぜひ最後までご覧ください。

【目次】

・リースバックとは何か、その仕組みと基本的な流れ
・リースバックの主なメリット
・リースバックの主なデメリットや注意点
・契約前に確認すべきポイントと検討の視点
・まとめ

リースバックとは何か、その仕組みと基本的な流れ

リースバックとは、自宅を売却してまとまった現金を得たうえで、売却したご自宅と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払うことでそのまま住み続けられる仕組みを指します。正式には「セール＆リースバック」といい、不動産会社や専門事業者、投資家が買主となる形式が一般的です。

仕組みの流れとしては、まずご自宅を売却し、その売却代金で住宅ローンを完済（アンダーローンの状態）し、所有権を買主に移転します。その後、買主との間で賃貸借契約を締結し、賃料を支払うことで引き続き同じ住まいに暮らせます。

リースバックをご利用いただける条件としては、以下のような点が挙げられます：全所有者の同意があること、住宅ローン残高が売却価格を超えていないこと（アンダーローンであること）、物件に一定の資産価値があり、賃料を支払う能力があることなどです。

項目	内容
売却と同時の賃貸借契約	所有権を移転しつつ、賃貸契約で住み続けられる仕組み
ローン残債が売却価格以下	アンダーローンであることが基本的な条件
利用可能な物件	戸建て、マンション、土地など評価可能な物件に限られる

このように、リースバックはご自宅を手放さず現金化する手段として、その仕組みと条件を正しく理解することが重要になります。

リースバックの主なメリット

リースバックには、売却後も慣れ親しんだ暮らしを続けられる、まとまった資金を迅速に得られる、各種維持費や税負担が軽減される、といった複数のメリットがあります。以下に、誰でも理解しやすいように整理してご紹介いたします。

メリット	内容	ポイント
住み慣れた環境を維持できる	引っ越し不要で、今まで通りに生活を続けられます。	生活の継続性が確保される点が魅力です。
迅速な資金調達が可能	売却によってまとまった現金を手に入れ、使い道に制限はありません。	すぐに資金が必要な場合に有効です。
維持費や税負担の軽減	売却後は固定資産税や火災保険料、修繕・管理の負担が不要になります。	毎月の支払先が家賃に集約され、家計がすっきりします。

まず、リースバックでは住宅を売却したあとも、賃貸として同じ住まいに住み続けることができます。つまり、引っ越しの手間や生活環境の変化を避けられるため、特に高齢の方や家族構成に変化が少ない場合に安心です。

次に、売却と賃貸契約の同時手続きによって、短期間でまとまった現金を調達できるのも大きな利点です。また、その資金の使い道には制限がないため、ご自身の事情に応じて自由に活用できます。

さらに、リースバックを利用すると、固定資産税や火災保険料、修繕積立金など、自宅を所有していると発生する様々な負担から解放されます。固定資産税は売却年は日割り精算が行われ、それ以降の税金は不動産会社が負担するのが一般的です（例：1月1日時点での所有者が支払い義務を負い、日割りで精算されます）。その結果、維持費や税の負担が家賃に集約され、支出管理がシンプルになります。

リースバックの主なデメリットや注意点

リースバックには、魅力的な仕組みでありながら、検討する際に見逃せない注意点がいくつかありますので、以下に整理してお伝えいたします。

項目	内容
売却価格が市場価格より低くなる	リースバックの売却価格は、市場価格の70〜90％程度になることが多く、物件の売却時に得られる金額が通常の売却より少なくなる点にご注意ください。
家賃が相場より高くなる可能性	家賃は売却価格に期待利回りを掛けた金額で決まり、一般的な賃貸相場より高めに設定されることが多く、毎月の負担が大きくなることもあります。
賃貸契約期間の制限	定期借家契約などの場合、契約期間満了後に住み続けられない可能性があり、将来の生活プランや契約内容の確認が必要です。

まず、売却価格についてです。リースバックの買取価格は、不動産市場の一般的な取引に比べて低めに設定されることが多いです。市場価格の約七割から九割程度となるケースが見られますが、これはリースバック事業者が転売や貸し出しに自由が限定されるリスクを避けるためです。物件の制約を抱えたまま購入する形となるため、業者はその分、割引を前提に買取価格を算出します。ですので、ご自身が受け取る資金は、市場価格より少なくなることがあることを、最初にご理解ください。

次に、家賃の設定についてです。リースバック後の家賃は、売却価格に事業者が設定する期待利回りを掛け、年額としたものを月割りして決まります。期待利回りは一般的に6〜13％程度となり、この数値が高くなるほど家賃も高くなります。また、通常の賃貸とは異なり、周辺の市場相場ではなく、あくまで投資回収の観点から家賃が定められるため、相場より高くなる傾向があります。例えば、売却価格が高いほど、また期待利回りが高いほど、負担は重くなる可能性があります。

さらに、契約形態によっては住み続けられる期間に制限がある点にも注意が必要です。リースバックでは「定期借家契約」を利用する場合、契約期間終了後に再契約が認められないことがあり、長く住むつもりでも住み続けられないリスクがあります。一方で、「普通借家契約」であれば、更新手続きにより継続居住が可能ですが、売却価格や家賃設定に影響を及ぼすこともありますので、どちらの契約を選ぶか慎重に検討することが重要です。

このように、リースバックは「住み慣れた家に住み続けられる」という大きなメリットがある一方で、売却価格や家賃、契約内容などに注意すべき点も多くございます。ご自身の資金計画や長期的なライフプランとの整合性を見ながら、慎重にご検討いただくことをおすすめいたします。

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契約前に確認すべきポイントと検討の視点

リースバックをご検討される際には、契約前に以下のようなポイントをしっかりご確認いただくことが重要です。これにより、ご自身の資金計画や暮らしの継続性が確実になり、安心してご利用いただけます。

確認項目	内容	検討の視点
売却価格と家賃設定	売却価格が適正であるか、家賃が利回りや相場から妥当な水準かを確認する	売却価格が低すぎると資金が不足し、高すぎると家賃負担が重くなる可能性があります。利回り6〜13％で家賃が設定されることが多いため、収支のバランスをよくシミュレーションしてください。
契約期間・更新の可否	普通借家契約か定期借家契約か、契約期間や更新の条件を確認する	普通借家契約なら長期居住が可能ですが、定期借家契約では更新不可の可能性があります。再契約や再売買の条件（価格・期間など）も明記されているか確認しましょう。
契約内容の明記と修繕・退去責任	再売買予約、原状回復、修繕負担、禁止事項などが契約書に明確に記載されているか確認する	口約束では後になって争いになる恐れがあります。設備故障や二重契約の禁止事項、再売買の金額・期間など、契約書に明記されていることを必ずご確認ください。

これらの確認を通して、ご自身のライフプランや資金計画と整合性が取れているかを検討することが大切です。住み続けたい期間や資金の使い道、家族の将来設計などを踏まえながら、ご納得のいく条件でご契約いただけるよう、しっかりご相談・ご確認いただくことをおすすめいたします。

まとめ

リースバックは、ご自宅を売却した後も今まで通り住み続けられるという独自の仕組みを持っています。引っ越しの手間や環境の変化に不安を感じる方にとって、大きな安心につながるでしょう。また、まとまった資金を早期に確保できるほか、将来の買い戻しも視野に入れた柔軟な対応が可能です。その一方で、市場価格より売却額が下がることや家賃設定など、細かな条件には注意すべき点も多くあります。リースバックを検討する際は、ご自身の今後の生活設計や資金計画と照らし合わせ、慎重に判断することが大切です。理解を深め、納得のいく選択をしていきましょう。