連棟住宅の売却で起きるトラブル事例は？注意点や解決策も紹介

連棟住宅とは何か 売却が難しい背景を理解しよう

まず「連棟住宅」とは、長屋形式やテラスハウスにあたる建物で、複数の住戸が一体構造になっている住宅を指します。登記上は一つの建物として扱われながらも、所有者が異なることがあります。こうした構造が売却時に特有の課題を生じさせる背景となっております。

次に法的・構造的な特性として重要なのが「接道義務」です。建築基準法では、敷地が幅員四メートル以上の道路に対して、間口が二メートル以上接していなければ建築確認が下りず、再建築ができないと定められております。連棟住宅では、敷地分割や接道が不十分なケースも多いため、再建築不可となるリスクが高くなります。

さらに、上述の再建築制限により、住宅ローンやリフォームローンが通りにくくなり、資産価値が大きく下がる傾向があります。一般的に、価格が二〜三割程度低くなるケースも多く見られます。

要点を整理すると、以下のとおりです。

このように連棟住宅は、その構造上および法的条件から売却を難しくする要因を多く抱えております。所有者の方には、こうした背景の理解をもとに、次章以降のトラブルや対策の項目を参考にしていただければと存じます。

売却時に起こりうる主なトラブルのポイント

連棟式住宅の売却には、特に注意すべきトラブルがいくつかあります。まず「接道不足による再建築不可リスク」です。接道義務とは、建築基準法で「建物の敷地が幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接していること」が求められる規定で、これを満たさないと建替えや大規模改修ができず、売却価格が大幅に下がることがあります。実例では価格が３０〜６０％程度低下することもありますし、ローンが通りにくくなるため買い手が限られてしまいます。

次に、「隣戸との境界や共有壁に関するトラブルリスク」です。連棟住宅では耐力壁や柱を隣戸と共有しているため、雨漏りやシロアリ被害が発生した場合に責任の所在が不明確になりがちです。また、境界標が破損していたり塀が越境していたりすると、売却時にトラブルになることがあります。こうしたケースでは、法務局の地積測量図と現地の境界標を照合するなどの対応が必要です。

さらに、「住宅ローンが通りにくい点」も見逃せません。連棟住宅は売却後に担保として流動性が低いとみなされるため、金融機関が担保価値を低く評価し、融資を拒否されることがあります。その結果、現金買主に限定される傾向になります。

スムーズな売却に向けたチェックすべきポイント

連棟住宅の売却を円滑に進めるには、以下の点を事前にしっかり確認しておくことが不可欠です。売却活動を成功させるための基盤を、ここで固めましょう。

まず、敷地と接道状況や登記の整合性は売却の根幹をなす重要な事柄です。建築基準法43条で定められる「幅員四メートル以上の道路に二メートル以上接道」が守られていない場合、建て替えが認められず、流動性や価格に大きく影響します。また、現況は建築可能でも、法律上の道路かどうかで取り扱いが変わるため、自治体での確認も欠かせません（例：二項道路の扱いなど）。

次に、境界が不明確なまま売却を進めると、「越境」「私道掘削の承諾なし」「境界トラブル」などの思わぬ問題が発生します。地積測量や隣家との境界確認、同意書の締結などを通じて、こうした問題を未然に防ぎましょう。

最後に、連棟住宅は一般的に住宅ローンの審査が通りにくい点も理解しておいたほうがよいでしょう。これは、切り離しの困難さや資産価値の評価の低さに起因します。そのため、購入希望者が見つかった際にローンが通らず成約に至らないケースを避けるには、あらかじめ融資可否を確認したうえで、場合によっては専門家や金融機関に相談し、適切なスキームを検討することが重要です。

対策を取るうえで意識したい売却の進め方

連棟住宅の売却を進める際には、現況のまま売却する場合と、構造や法的な対応を含めた対策を講じる場合とで、進め方が変わります。まずは、ご自身が何を重視するか（早さか高値か）を整理し、その上で以下のステップを意識して進めることが大切です。

以下に、売却に向けて所有者が意識すべきステップをまとめた表をご覧ください。

たとえば、現況のまま売却する場合は、専門業者による買取で、測量や補修を負担しながらも最短２週間で現金化できるケースがあります（切り離し費用や増改修の負担を避けつつ、スムーズに売却したい方に向いています）。一方、切り離しや接道確保などを自ら手配できる場合は、仲介による売却が手取りを高める選択肢となり得ます（ただし時間や費用、隣家との同意取得が必要です）。

これらを踏まえた上で、まずは調査→相談→対策検討という段階を踏むことで、ご自身の目的に最も適した道筋を描けるようになります。専門家と連携しつつ、焦らず慎重に進めていくことが、トラブルを回避しつつ売却を成功させるポイントです。

まとめ

連棟住宅の売却では、接道義務を満たさず再建築不可と判断されることが、大きなトラブルの原因となります。隣戸との共有壁や境界に関する問題も見逃せませんし、融資が通りにくい点は売却をさらに難しくさせます。それでも、接道や登記状況を事前に確認し、境界を明確にしたうえで隣人との調整や専門家への相談を行えば、対策の選択肢が広がります。現況売却の流れを理解したり、切り離しや接道確保などの対応策を検討したりすることで、スムーズな売却への道が開けます。